Leegstaand vastgoed ombouwen tegen woningnood
De woningnood kan een stuk sneller worden opgelost door het sneller ombouwen van leegstaand vastgoed tot woningen.
'Woningnood? 39 miljoen vierkante meter vastgoed staat leeg'. Zo meldt Sebastiaan Hameleers, CEO van transformatiebouwer Respace, in deze publicatie van Cobouw. Er is een groot gebrek aan woningen, en dit neemt toe. Adviesbureau Capital Value zegt dat het tekort groeit van nu 270.000 woningen, naar meer dan 300.000 woningen in 2024. Ondertussen moeten gemeenten komend jaar woonruimte vinden voor 13.500 statushouders en loopt het aantal vluchtelingen uit Oekraïne wekelijks op.
De druk op de woningmarkt is dus hoog. Onderweg naar de productie van jaarlijks 100.000 woningen is minister De Jonge bezig met het maken van afspraken met corporaties en gemeenten. Hij kijkt daarbij niet alleen naar nieuwbouw, maar wil het probleem ook deels oplossen door leegstaande gebouwen te transformeren tot woningen.
Regelgeving
Waar de minister uitgaat van maximaal 15.000 van die getransformeerde woningen per jaar, menen koplopers in de bouwsector dat dit aantal kan worden verdubbeld, mits De Jonge ‘verstikkende’ regeltjes aanpakt. Een deel van de oplossing is dat gemeenten meer ruimte zouden moeten krijgen om de bestemming van vastgoed makkelijker te wijzigen. Hameleers zegt dat de potentie van transformatie groter is dan nu veelal wordt aangenomen. Hij baseert zich op de Leegstandsmonitor 2021 van het CBS. “Nu al staat er 39 miljoen vierkante meter vastgoed leeg. Twintig miljoen daarvan heeft al een woonbestemming, de overige 19 miljoen bestaat uit lege kerken, bedrijfshallen en retail. Kortom. Het huidige woningtekort kun je al oplossen door die gebouwen te transformeren.”
Arbeidsmarkt
Is het gezien de bouwarbeidsmarkt wel mogelijk om dit idee uit te voeren? Volgens onderzoek van het EIB zal de spanning op de bouwarbeidsmarkt de komende tijd verder toenemen, vanwege de stevige productiestijging in 2022 en 2023. De nieuwbouw vormt hiervan de motor, in het bijzonder bij de woningbouw. De vergunningen voor woningnieuwbouw zijn in 2020 en 2021 sterk toegenomen en dit leidt met vertraging tot meer bouwproductie. Aangezien andere onderdelen van de bouw en infrasector naar verwachting ook bijdragen aan de groei, ontstaat een dynamisch productiebeeld voor de komende twee jaar.
Het productiebeeld zorgt ervoor dat de arbeidsvraag duidelijk verder toeneemt de komende twee jaar. De spanning op de arbeidsmarkt is al enige tijd voelbaar. Volgens het EIB (?) zijn er twee aspecten die de spanning iets kan doen afnemen. Ten eerste kan het ziekteverzuim naar verwachting weer terugkeren naar pre-coronaniveaus en daarmee de arbeidsproductiviteit stijgen. Ten tweede zullen de buitenlandse arbeidskrachten geleidelijke terugkeren. In 2021 waren al de eerste tekenen hiervan waar te nemen, en de verwachting is dat deze beweging ook dit jaar en in 2023 wordt doorgezet.
Niettemin blijft er een serieuze opgave om voldoende arbeidscapaciteit te realiseren in de bouwsector. Hierbij speelt mee dat de instroom uiteraard niet alleen de groei, maar ook de vervanging van arbeidskrachten moet opvangen. Bij dit laatste gaat het volgens het EIB om mensen die de sector verlaten vanwege pensionering of arbeidsongeschiktheid. Dit houdt in dat er de komende twee jaar zo’n 30.000 nieuwe arbeidskrachten moeten worden gemobiliseerd, naast ongeveer 8.000 extra buitenlandse arbeidskrachten. De woningopgave en de gespannen situatie op de arbeidsmarkt houden elkaar dus de komende jaren in de greep.
Digitalisering in de bouw is niet meer weg te denken
De bouw moet de komende jaren meters maken: opschalen naar 100.000 woningen per jaar bouwen, bouwen voor verschillende doelgroepen, en het verduurzamen van woningen. Iedereen in de bouwwereld ziet in dat dat niet kan zonder het bouwproces ingrijpend te vernieuwen en te veranderen. In de kern komt het neer op het zoveel mogelijk digitaliseren van het bouwproces, data gedreven bouwen en het industrialiseren van de bouw.
Werken in de bouw gaat er anders uitzien, wel met de aantekening dat er nog veel in ontwikkeling is. FNV Bouwen &Wonen volgt deze ontwikkelingen op de voet om een vakbondsperspectief te ontwikkelen.
Slim bouwen en beheren
In een notendop gaven we het al aan. Het digitaliseren van de bouw gebeurt in een hoog tempo: wie een bouwbeurs bezoekt ziet dat er vele innovaties worden gedaan in de bouw. Om een voorbeeld te geven: het parametrisch ontwerpen. Waar de ontwerper voorheen zelf een gebouw ontwierp en alle elementen intekende, zien we dat bij het parametrisch ontwerpen een groot deel van het ontwerpen is gedigitaliseerd. De ontwerper geeft verschillende parameters in (zoals omvang gebouw, vloeren, ramen etc.) en een computerprogramma ontwerpt het gebouw en rekent door welke materialen nodig zijn. Het spreekt voor zich dat dit een model oplevert waar de ontwerper en later de klant, virtueel door heen kan lopen.
Data in de bouw gaat een steeds grotere rol spelen bij het ontwerp, de uitvoering, het onderhoud en beheer en bij het hergebruik van materialen. BIM (Bouw Informatie Management) speelt een aanjagende functie bij het data gedreven bouwen. Bouwen vindt twee keer plaats: één keer keer digitaal en één keer fysiek. De term digital twins komt hierbij steeds vaker voor. Door eerst digitaal te bouwen wordt nagegaan of het gebouw helemaal klopt, het ontwerp geen tegenstrijdige elementen heeft en bekend is welke materialen nodig zijn. Met BIM bots kan het ontwerp getoetst worden aan geldende regelgeving om ervoor te zorgen dat het ontwerp daaraan voldoet. De laatste stap is het bouwen zelf, waarbij met dronebeelden de voortgang in de gaten wordt gehouden. Door het aanbrengen van sensoren in het gebouw is het na de bouw mogelijk om onderhoud en beheer efficiënt in te richten.
Fabrieksmatig bouwen
Een andere ontwikkeling die FNV Bouwen & Wonen ziet is fabrieksmatig bouwen. Dat kan gaan om complete woningen of om delen van woningen. Men vervoert deze woningen naar de bouwplaats en zet ze hier in elkaar. Bouwen op locatie wordt daarmee steeds meer assemblage werk. Bij complete woningen is het aansluiten op de infrastructuur een kwestie van plug-and-play. Bouw en installatie zijn steeds minder van elkaar te onderscheiden. Het bouwen in de fabriek vraagt om programmeurs en operators, die robots en/of machines bedienen.
Niet al het bouwen zal op deze manier gaan verlopen. Nederland kent een forse woningvoorraad en een deel daarvan vraagt om traditioneel onderhoud. De aloude vakman in de bouw verdwijnt niet helemaal. Maar als het gaat om renovatie en nieuwbouw, nemen we aan dat de traditionele vakman steeds minder zullen zien.
Ander werk in de bouw
Zoals hierboven al benoemd: Werk in de bouw verandert en gaat nog meer veranderen. En het digitaliseren zal voortdurend zijn omdat de innovaties permanent zijn. Dat vraagt veel van medewerkers: zij zullen steeds weer nieuwe vaardigheden moeten leren om bij te blijven bij de vernieuwingen. Bouwbedrijven moeten fors investeren in de kennis en vaardigheden van hun medewerkers. Niet alleen via trainingen en cursussen, maar ook in en tijdens het werk. We zien dat daar de schoen wringt. Er zijn te weinig mensen in de bouw, waardoor iedereen zoveel mogelijk ‘aan het werk’ is. Maar het is een vergissing om alleen op de korte termijn te kijken, want daarmee is het risico de aansluiting op de vernieuwing te missen. Het is noodzakelijk dat alle partijen zich goed realiseren dat investeren in medewerkers van groot belang is.
Het gaat niet alleen om het investeren in mensen, maar ook om het investeren in innovatieve organisatievormen. Het digitaliseren van het bouwproces leidt tot veel meer samenwerken binnen bedrijven en tussen bedrijven. Samenwerken op basis van vertrouwen in elkaar vormt de basis, waarbij medewerkers gezamenlijk voldoende mogelijkheden hebben om beslissingen te nemen in en over hun werk. Technologische innovaties moeten samengaan met sociale innovaties. We roepen partijen daarom op om serieus werk te maken van deze combinatie. Wij zijn ervan overtuigd dat dit een belangrijke stap is in het realiseren van de bouwopgave.
